Nhà B23, Khu Biệt thự Trung Hoà – Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Hà Nội.
Điện thoại: (84)02435376939. Fax: (84)02435376941
Trước tiên, là về nhóm chủ thể tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Luật KDBĐS 2023 đã điều chỉnh thuật ngữ “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” áp dụng thống nhất với Luật Đầu tư 2020, cùng với đó là việc loại bỏ thuật ngữ “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” đã được sử dụng trong Luật KDBĐS 2014.
- Theo đó, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định tại một trong ba trường hợp của khoản 1 Điều 23 Luật Đầu tư 2020 thì sẽ phải kinh doanh bất động sản theo các hình thức và phạm vi kinh doanh của của người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam.
- Còn đối với các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu tư thì sẽ được tự do tiếp cận, KDBĐS theo các hình thức và phạm vi kinh doanh tương tự đối với tổ chức trong nước.
Đối nhóm chủ thể là người VN định cư ở nước ngoài, thì Luật KDBĐS 2023 cũng đã có những quy định đổi mới theo hướng tách bạch phạm vi, hình thức kinh doanh của (i) người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và (ii) và không phải là công dân Việt Nam.
- Theo đó, người Việt Nam định cư tại nước ngoài là công dân Việt Nam thì sẽ có phạm vi, hình thức kinh doanh bất động sản tương tự với các cá nhân trong nước.
- Còn đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam thì sẽ được kinh doanh theo hình thức, phạm vi kinh doanh được giới hạn tại khoản 3 Điều 10 Luật KDBDS 2023.
Thứ hai, Luật KDBĐS 2023 cũng đã ràng buộc chặt chẽ hơn về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
- Nếu cá nhân, tổ chức mà muốn kinh doanh dịch vụ này thì bắt buộc là phải thành lập một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo Luật KDBĐS 2023 và doanh nghiệp này thì cần phải đáp ứng đầy đủ tất cả các điều kiện là:
(i) Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
(ii) Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định pháp luật;
(iii) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
(iv) Trước khi hoạt động, phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
- Tiếp đến, các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản thì sẽ không còn được hành nghề tự do mà phải đáp ứng các điều kiện là:
(i) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; và
(ii) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc dịch vụ môi giới bất động sản.
Điểm đổi mới thứ ba nằm ở việc bổ sung quy định chi tiết về việc thành lập, đăng ký và các điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Điểm mới này sẽ có 02 nội dung đáng chú ý sau:
- Về điều kiện thành lập, đăng ký sàn giao dịch bất động sản:
(i) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
(ii) Tên cho doanh nghiệp được thành lập thì phải chứa đựng cụm từ “sàn giao dịch bất động sản” và đảm bảo rằng tên sẽ không trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt động trước đó.
(iii) Trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động.
- Về điều kiện hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng các điều kiện
(i) Được thành lập và đăng ký hoạt động theo Luật KDBĐS 2023,
(ii) Ban hành, công khai quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản và
(iii) Đăng ký địa điểm hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Liên quan đến quy định chuyển tiếp của Luật KDBĐS 2023, trường hợp
Điểm mới đáng chú ý thứ tư là Luật KDBĐS 2023 lần đầu tiên ghi nhận “đặt cọc” là một biện pháp bảo đảm được thực hiện trong giao dịch bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
- Cụ thể thì chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ chỉ được thu tiền đặt cọc “không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh”.
- Trong thỏa thuận đặt cọc thì bắt buộc phải ghi rõ nội dung về giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng.
Thứ năm, để tháo gỡ điểm nghẽn trong việc cho phép chuyển nhượng dự án và bảo đảm hiệu quả sử dụng đất thì Luật KDBĐS 2023 đã không còn bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án được chuyển nhượng.
- Với quy định mới này, để chuyển nhượng dự án bất động sản thì chủ đầu tư chuyển nhượng chỉ cần đáp ứng điều kiện là:
(i) đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án;
(ii) và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án, gồm các khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí khác có liên quan đến đất đai của dự án chuyển nhượng.
Liên quan đến quy định về chuyển tiếp, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản cần lưu ý là nếu đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ các điều kiện của Luật KDBĐS 2023,
Thì phải điều chỉnh bổ sung đầy đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật KDBĐS 2023 có hiệu lực để tiếp tục hoạt động kinh doanh phù hợp với quy định.
Trên đây là một số nội dung đáng chú ý của Luật KDBĐS 2023 mà chúng tôi muốn giới thiệu tới Quý Thính giả. Mong rằng các cá nhân, doanh nghiệp và kiều bào ta ở nước ngoài lưu tâm đến văn bản này khi thực hiện để đảm bảo lợi ích chính đáng của mình.